Налоги на недвижимость в Германии в 2020 году
Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить. В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году. Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.
Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик cm-realest@web.de. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.
Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.
Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии
Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:
- Налог на покупку недвижимости (смена права собственности) — покупатель платит единоразово от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от немецкого региона.
- Налог на владение недвижимостью — 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости, которые платят ежегодно. Налог на небольшую квартиру немецком городе составит от 100 до 300 евро в год.
Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель
Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.
Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:
- Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
- Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
- Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.
В таблица ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.
| Ставка налога | Земли, в которых она установлена |
| 3,5% | Саксония и Бавария |
| 4,5% | Гамбург |
| 5,0% | Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия |
| 6,0% | Гессен и Берлин |
| 6,5% | Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн |
Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.
Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal. По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы. Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны.
При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.
Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев
Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer. Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога. Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки.
Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.
Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев
Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.
Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.
Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.
Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.
Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:
- Плата управляющей компании.
- Коммунальные платежи.
- Проценты по кредиту.
- Налог на землю налог на имущество.
- Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
- Дополнительные расходы.
Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.
Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.
Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, либо по телефону.